Extension de la jurisprudence Commune
de Courbevoie au contentieux de l'annulation
Dans un arrêt rendu le 16 novembre
2009, le Conseil d'Etat retient qu'un requérant
demandant l'annulation d'un permis de construire ne
peut se borner à soutenir qu'il doit être annulé du
fait de l'annulation du document d'urbanisme sur le
fondement duquel il a été accordé. La Haute
juridiction administrative étend ainsi la
jurisprudence "Commune de Coubevoie" (Conseil
d'Etat, 7 février 2008), rendue dans le cadre d'un
recours par voie d'exception d'illégalité, à un cas
d'annulation du document d'urbanisme sur le
fondement duquel l'autorisation d'urbanisme a été
délivrée. Elle relève cependant qu'il peut être
utilement soutenu devant le juge qu'un permis de
construire a été délivré sous l'empire d'un document
d'urbanisme annulé à la condition que le requérant
fasse en outre valoir que ce permis méconnaît les
dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur.
Le procès-verbal de bornage n'étant pas un acte
translatif de propriété, il ne peut fonder exclusivement l'action en
revendication
Par acte authentique, M. X. a fait donation
partage de quatre parcelles provenant de la division d'un
terrain lui appartenant. Deux de ces parcelles cadastrées AT 527
et AT 528 ont été données à MM. Y. et Z. Le nu-propriétaire
d'une parcelle AT 99 jouxtant les précédentes, M. R., a signé
avec l'ensemble des donataires et des propriétaires des terrains
contigus un procès verbal de bornage. Faisant grief à M. R.
d'avoir déplacé une borne délimitant la partie nord entre les
parcelles AT 527 et AT 99 et d'avoir construit un mur empiétant
sur le terrain cadastré AT 528, MM. Y. et Z. l'ont assigné aux
fins, notamment, de déterminer les limites de propriétés
conformément à la convention de bornage et de le condamner à
démolir la partie de son mur qui empiétait sur leur terrain.
Pour débouter M. R. de sa demande en revendication de la
propriété de la portion du terrain cadastré AT 528 sur laquelle
il a construit un mur et le condamner à sa démolition sous
astreinte, la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion a retenu
que la seconde convention de bornage signée par toutes les
parties au litige, y compris de M. R., s'imposait et faisait la
loi des parties en ce qui concerne les limites de propriétés
respectives. Dans un arrêt rendu le 10 novembre 2009, la Cour de
cassation censure cette décision au visa des articles 544 et 646
du code civil, retenant "qu'en se fondant exclusivement sur un
procès verbal de bornage, lequel ne constitue pas un acte
translatif de propriété, la cour d'appel a violé les textes
susvisés".
Urbanisme
24/06/2009
Les dispositions du
PLU pouvant faire l'objet d'une modification simplifiée
listées par décret
Créée par la loi du 17
février 2009 pour l'accélération des programmes de
construction et d'investissement publics et privés (L.
n° 2009-179,17 févr. 2009 : JO 18 févr. 2009, p. 2841 ;
JCP A 2009, act. 291, Ph. Billet), la procédure de
modification simplifiée du plan local d'urbanisme permet
de modifier le plan local d'urbanisme lorsque la
modification a uniquement pour objet la rectification
d'une erreur matérielle ou porte uniquement sur des
éléments mineurs dont la liste est fixée par décret en
Conseil d'Etat (C. Urb., art. L. 123-13). La
rectification de l'erreur matérielle échappait ainsi à
la procédure de révision simplifiée, à la fois plus
longue et plus complexe.
Ces éléments mineurs viennent d'être fixés par le
présent décret et listés au nouvel article R. 123-20-1
du Code de l'urbanisme. La procédure de modification
simplifiée peut être utilisée pour :
- rectifier une erreur matérielle ;
- augmenter, dans la limite de 20 %, le coefficient
d'emprise au sol, le coefficient d'occupation des sols
ou la hauteur maximale des constructions, ainsi que les
plafonds dans lesquels peut être autorisée l'extension
limitée des constructions existantes ;
- diminuer les obligations de recul des constructions
par rapport aux limites de leur terrain d'assiette ou
par rapport aux autres constructions situées sur le même
terrain ;
- diminuer, dans la limite de 20 %, la superficie
minimale des terrains constructibles ;
- supprimer des règles qui auraient pour objet ou pour
effet d'interdire l'installation de systèmes domestiques
solaires thermiques ou photovoltaïques ou de tout autre
dispositif individuel de production d'énergie
renouvelable, l'utilisation en façade du bois ou de tout
autre matériau renouvelable permettant d'éviter des
émissions de gaz à effet de serre ou la pose de toitures
végétalisées ou retenant les eaux pluviales ;
- supprimer un ou plusieurs emplacements réservés ou
réduire leur emprise.
Ces modifications ne peuvent avoir pour objet ou pour
effet de porter atteinte aux prescriptions édictées en
application du 7° de l'article L. 123-1.
Les modalités de mise en oeuvre de la procédure sont
prévues au nouvel article R. 123-20-2 du même code. Un
avis précisant l'objet de la modification simplifiée, le
lieu et les heures où le public pourra consulter le
dossier et formuler des observations doit être publié en
caractères apparents dans un journal diffusé dans le
département et affiché en mairie ou au siège de
l'établissement public compétent et, dans ce cas, dans
les mairies des communes membres concernées. L'avis est
publié huit jours au moins avant le début de la mise à
disposition du public et affiché dans le même délai et
pendant toute la durée de la mise à disposition (la
délibération approuvant la modification doit faire
l'objet de publicité prévues à l'article R. 123-25 du
Code de l'urbanisme).
Le projet de modification, l'exposé de ses motifs, ainsi
que le registre permettant au public de formuler ses
observations, doivent mis à sa disposition en mairie ou
au siège de l'établissement public compétent et, dans ce
cas, dans les mairies des communes membres concernées.
L'article 2 du décret précise enfin que les
modifications d'un plan local d'urbanisme ou d'un plan
d'occupation des sols ayant pour objet d'autoriser
l'implantation de constructions en limite séparative
sont soumises à la procédure prévue par l'article R.
123-20-2 du Code de l'urbanisme.
Source
D. n° 2009-722, 17 juin 2009 : JO 20 juin 2009, p. 10057
Construction
24/06/2009
Modalités d'emploi de la participation
des employeurs à l'effort de
construction
Un
décret du 22 juin dernier précise les
modalités d'emploi de la participation
des employeurs à l'effort de
construction prévue à l'article L. 313-3
du Code de la construction et de
l'habitation. Ainsi :
- seuls les logements ayant le caractère
de résidence principale peuvent être
financés à l'aide de cette participation
et le fait qu'un logement fasse l'objet
d'un démembrement de la propriété, d'un
bail emphytéotique, d'un bail à
construction ou d'un bail à
réhabilitation ne fait pas obstacle à ce
financement ;
- sont notamment exclus du dispositif
d'emploi de la participation des
employeurs à l'effort de construction,
les structures d'hébergement, certaines
résidences hôtelières à vocation
sociale, les logements meublés destinés
aux salariés ou aux stagiaires tenus de
se loger hors de leur résidence
principale pour des raisons
professionnelles liées à l'exercice
d'une activité à caractère saisonnier ou
d'une activité temporaire d'une durée
comprise entre trois mois et un an, ou
pour des raisons de formation ;
- sont assimilés à la construction de
logements, les acquisitions de droits à
construire ou de terrains suivies de la
construction de logements dans un
certain délai, les acquisitions de
locaux ou d'immeubles non affectés à
l'habitation suivie de leur
transformation ou aménagement en
logements ;
- les ressources issues de la
participation des employeurs à l'effort
de construction peuvent être
transférées, sous forme de prêts ou
subventions, entre organismes
collecteurs associés de l'Union
d'économie sociale du logement ;
- les aides accordées aux personnes
physiques le sont notamment sous forme
de prêts à taux réduits ou à taux nul,
de garanties ou cautions en fonction, le
cas échéant, de leur activité ou de
leurs ressources, pour couvrir leur
risque de non-paiement du loyer et des
charges locatives afin de faciliter leur
maintien dans un logement locatif.
Le décret du 22 juin 2009 fixe également
le montant, le taux et la durée des
prêts et aides à l'accès au logement.
Source
D. n° 2009-746, 22 juin 2009 : 23 juin
2009, p. 10229
Mercredi 15 avril 2009
Immobilier
15/04/2009
Publication d'un
décret relatif au contentieux du droit au logement
opposable
Un décret du 10 avril
2009 modifiant le décret du 27 novembre 2008 relatif au
contentieux du droit au logement opposable (DALO) est
publié au Journal officiel du 12 avril.
Ce texte qui modifie le Code de la construction et de
l'habitation précise les délais applicables au
contentieux du droit au logement opposable.
Les requêtes doivent être présentées au plus tard le 31
décembre 2009 (au lieu du 30 avril) lorsque le requérant
se prévaut d'une décision de la commission de médiation
rendue avant le 1er janvier 2009.
Le recours devant la juridiction administrative peut
être introduit par le demandeur qui n'a pas reçu d'offre
de logement tenant compte de ses besoins et capacités
passé un délai de trois mois « à compter » de la
décision de la commission de médiation le reconnaissant
comme prioritaire et comme devant être logé d'urgence.
Le préfet propose, dans un délai de six semaines au
plus, « à compter de la décision de la commission » une
place dans une structure d'hébergement, un établissement
ou un logement de transition, un logement-foyer ou une
résidence hôtelière à vocation sociale.
Par ailleurs, la personne assurant l'assistance du
demandeur du droit logement peut être entendue lors de
l'audience devant la juridiction administrative.
Source
D. n° 2009-400, 10 avril 2009 : JO 12 avr. 2009, p. 6429
Arrêt de la 1ère
Chambre de la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE du 24 mars 2009
Le vendeur d'un bien
immobilier ne peut prétendre conserver le dépôt de garantie versé par
l'acquéreur lors de la signature du compromis au motif que celui-ci ne
lui aurait pas notifié officiellement la réalisation ou la défaillance
de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt bancaire,
dès lors qu'il n'a pas lui-même, ainsi que le stipulait l'acte, mis en
demeure l'acquéreur par lettre recommandée de justifier du sort de cette
condition.
Dans le cas
d'espèce, en première instance, le Tribunal de Toulon a débouté les
consorts G., signataires d'un compromis de vente à leur profit d'un
terrain vendu par Mlle CH., de leur demande de remboursement du dépôt de
garantie de 25 000 euros au motif qu'ils ne justifiaient pas avoir
déposé leur demande de prêt dans les délais impartis ni tenu informé le
vendeur du résultat de cette démarche.
Sur appel des
consorts G., la 1ère Chambre de la Cour, infirmant le jugement, condamne
Mlle CH. au remboursement du dépôt de garantie en faisant valoir, comme
le soutenaient les consorts G., que l'avant contrat stipulait la
nécessité préalable de l'envoi d'une mise en demeure recommandée à
l'acquéreur, ce dont il n'était pas justifié.
Un nouvel acte
authentique : la promesse de vente à long terme
L'article 116 de la
loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre
l'exclusion instaure dans le Code de la construction et
de l'habitation (CCH) une nouvelle variété d'actes
requérant la forme authentique.
En effet, l'article L. 290-1 de ce code énonce que «
Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un
immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité
est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation
d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de
dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est
pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est
consentie par une personne physique ».
En outre, l'article L. 290-2. du CCH précise que ces
promesses de vente doivent prévoir, à peine de nullité,
une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de
5°% du prix de vente. Cette indemnité doit faire l'objet
« d'un versement ou d'une caution déposés entre les
mains du notaire. »
Ces dispositions seront applicables aux promesses de
vente consenties à compter du 1er juillet 2009.
Source
L. n° 2009-323, 25 mars 2009, JO 27 mars 2009 p. 5408
Jeudi 26 février 2009
Vente d'immeuble
26/02/2009
L'acquéreur d'un
immeuble conventionnellement détenu par un tiers devient
celui de qui le détenteur tient ses droits
Par un arrêt du 18
février 2009, la troisième chambre civile de la Cour de
cassation a énoncé qu'en cas de vente d'un immeuble dont
le propriétaire avait conventionnellement accordé la
détention à un tiers, l'ayant cause acquéreur devient
celui de qui le détenteur tient ses droits.
En l'espèce, des époux avaient vendu un fonds de
commerce à un couple de cessionnaires aux termes d'un
acte authentique stipulant notamment qu'ils les
autorisaient à utiliser, pour eux et leurs clients, une
aire de stationnement située sur une parcelle contiguë
leur appartenant.
Cette parcelle a ensuite été vendue à des acquéreurs
qui, après l'avoir divisée en plusieurs parcelles, ont
cédé la parcelle comprenant l'aire de stationnement à
une nouvelle propriétaire qui y a installé des piquets,
une clôture et des poteaux en béton empêchant tout accès
aux véhicules.
Les cessionnaires du fonds de commerce ont assigné cette
dernière en réintégration devant le tribunal d'instance
aux fins de la faire condamner à remettre l'aire de
stationnement dans son état antérieur.
La cour d'appel (CA Montpellier, 15 mai 2007) avait
accueilli cette action en réintégration en retenant que
les cessionnaires du fonds de commerce disposaient, avec
l'acte notarié les autorisant à utiliser l'emplacement
litigieux, d'un titre justifiant leur détention. Les
juges du fond ont également considéré que les
propriétaires intermédiaires de la parcelle étaient des
tiers par rapport aux cessionnaires du fonds de commerce
bénéficiaires de l'autorisation de stationnement.
La Cour de cassation censure ce raisonnement pour
violation de l'article 2282 du Code civil, duquel il
résulte que la possession est protégée, sans avoir égard
au fond du droit, contre le trouble qui l'affecte ou la
menace, et que la protection possessoire est
pareillement accordée au détenteur contre tout autre que
celui duquel il tient ses droits.
La poursuite de
travaux malgré le sursis à exécution
du permis de construire n'est pas
constitutive de l'infraction de
construction sans permis
Par un arrêt du 13 février 2009,
l'Assemblée plénière de la Cour de
cassation a rappelé que la loi
pénale étant d'interprétation
stricte, la poursuite de travaux
malgré une décision de la
juridiction administrative
prononçant le sursis à exécution du
permis de construire n'est pas
constitutive de l'infraction de
construction sans permis prévue par
l'article L. 480-4 du Code de
l'urbanisme.
En l'espèce, une société civile
immobilière avait obtenu un permis
de construire en vue d'édifier un
hôtel. Saisie par une association,
la juridiction administrative avait
ordonné le sursis à exécution du
permis. Ayant poursuivi la
construction de l'hôtel
postérieurement à la notification du
jugement, le gérant de la société
avait été renvoyé devant le tribunal
correctionnel sur le fondement de
l'article L. 480-3 du Code de
l'urbanisme pour avoir exécuté des
travaux nonobstant le jugement qui
avait ordonné le sursis à exécution
du permis.
Pour requalifier les faits et
déclarer le prévenu coupable du
délit de construction sans permis
prévu par l'article L. 480-4 du Code
de l'urbanisme après avoir constaté
que la décision du tribunal
administratif n'avait été suivie
d'aucun arrêté prescrivant
l'interruption des travaux, les
juges du second degré avaient retenu
que le gérant, informé de la
décision de sursis à exécution par
la notification du jugement, était
tenu de les interrompre, le permis
de construire étant suspendu.
La Cour européenne des droits de
l'homme par arrêt du 10 octobre
2006, avait retenu une violation de
l'article 7 de la Convention EDH.
La haute juridiction statuant sur
renvoi de la commission de réexamen
d'une décision pénale a censuré la
décision de la cour d'appel
d'Aix-en-Provence au visa de
l'article 7 de la Convention EDH et
L. 480-4 du Code de l'urbanisme.
Source
Ass. plén., 13 févr. 2009, n°
01-85.826, F P+B+R+I, cassation sans
renvoi
Mardi 23 décembre 2008
Immobilier
23/12/2008
Publication d'un décret relatif à la
protection de l'acquéreur immobilier
non professionnel
Un
décret n° 2008-1371 du 19 décembre
2008 portant application de
l'article L. 271-1 du Code de la
construction et de l'habitation
modifié est publié au Journal
officiel du 21 décembre.
Aux termes de l'article L. 271-1,
pour tout acte ayant pour objet la
construction ou l'acquisition d'un
immeuble à usage d'habitation, la
souscription de parts donnant
vocation à l'attribution en
jouissance ou en propriété
d'immeubles d'habitation ou la vente
d'immeubles à construire ou de
location-accession à la propriété
immobilière, l'acquéreur non
professionnel peut se rétracter dans
un délai de sept jours à compter du
lendemain de la première
présentation de la lettre lui
notifiant l'acte.
En vertu de l'article L. 271-1,
alinéa 3, lorsque l'acte est conclu
par l'intermédiaire d'un
professionnel ayant reçu mandat pour
prêter son concours à la vente, cet
acte peut être remis directement au
bénéficiaire du droit de
rétractation.
Le présent décret prévoit que l'acte
sous seing privé ou une copie de
l'avant-contrat réalisé en la forme
authentique remis directement à
l'acquéreur non professionnel
reproduit les dispositions de
l'article L. 271-2. Le bénéficiaire
doit déclarer avoir connaissance
qu'un délai de rétractation de sept
jours lui est accordé et qu'il court
à compter du lendemain de la date de
remise de l'acte.
Par ailleurs, l'article L. 271-1
alinéa 5, fixe un délai de réflexion
de sept jours au profit de
l'acquéreur non professionnel
lorsque le contrat constatant ou
réalisant la convention est dressé
en la forme authentique et n'est pas
précédé d'un contrat préliminaire ou
d'une promesse synallagmatique ou
unilatérale.
Le projet d'acte authentique doit
reproduire les dispositions de
l'article L. 271-2. Ces mentions
sont inscrites de la main du
bénéficiaire du droit de réflexion.
Source
D. n° 2008-1371, 19 déc. 2008 : JO
21 déc. 2008, p. 19655
Lundi 26 mai
2008
Vente
26/05/2008
Rescision
d'une transaction relative à une vente
À la suite
d'une vente d'immeuble, la société
acheteuse reprochait à la société
venderesse de lui avoir vendu des locaux
dont la superficie réelle était
inférieure à la surface annoncée dans la
promesse de vente. La société acheteuse
l'avait alors assigné en restitution
d'une partie du prix de vente. La
société venderesse s'y était opposée,
invoquant une transaction relative à ce
litige.
La Cour de cassation rejette le pourvoi
formé par la venderesse à l'encontre de
l'arrêt de la cour d'appel (CA
Versailles, 30 juin 2006) qui avait
accueilli la demande de rescision de la
transaction. Elle décide qu'après avoir
constaté que la transaction litigieuse
était, selon ses termes explicites,
destinée à compenser la différence de
1m² entre la surface annoncée du bien et
sa surface mesurée, la cour d'appel a
retenu que cette dernière surface,
déterminée conformément aux exigences
des dispositions de l'article 4-1 du
décret n° 67-223 du 17 mars 1967, était,
en réalité, inférieure de 5,68 m² à la
surface annoncée. La Haute juridiction
juge que l'erreur ainsi caractérisée,
fût-elle de droit, affecte l'objet de la
contestation tel que défini par ladite
transaction, de sorte que la cour
d'appel a prononcé à bon droit la
rescision de celle-ci.
Source
Cass. 1re civ., 22 mai 2008, n°
06-19.643, SCI Glenfi c/ Sté foncière et
ingenierie immobilière de Montesquiou
Fiidem
Vente en état futur
d'achèvement
Retard de livraison
: la clause pénale s'applique même en l'absence de
préjudice
Des époux avaient
acquis un immeuble en l'état futur d'achèvement dont la
livraison était prévue au plus tard le 31 juillet 2001.
Ce délai n'ayant pas été respecté, ils ont assigné le
vendeur en paiement des indemnités de retard prévues par
le contrat.
La cour d'appel (Metz, 28 juin 2005) a cru pouvoir
rejeter leur demande en retenant que l'application de la
clause pénale stipulant que, passée la date du 31
juillet 2001, le vendeur serait redevable d'une
indemnité forfaitaire de 1 285 francs par jour de
retard, était « liée à la réparation du préjudice subi
par l'acquéreur », et que la preuve n'était pas
rapportée que le retard de 47 jours dans la livraison du
bien ait causé un préjudice aux acquéreurs.
La Cour de cassation censure ce raisonnement et rappelle
que la clause pénale, sanction du manquement d'une
partie à ses obligations, s'applique du seul fait de
cette inexécution (violation par la cour d'appel des
articles 1134 et 1226 du Code civil).
Source
Cass. 3e civ., 20 déc. 2006, n° 05-20.065
JCP N 2007, act. à paraître
Constructeur
Prescription décennale de l'action en responsabilité
contractuelle de droit commun
Pour
condamner l'architecte à payer au maître de l'ouvrage
diverses sommes au titre de la reprise des désordres,
trouble de jouissance et frais irrépétibles, l'arrêt retient
que le mur pignon n'était pas conforme ni aux normes DTU ni
aux règles de l'art, mais que la stabilité du mur était
assurée, que l'eau ne pénétrait pas dans l'immeuble et que
dès lors, l'action en responsabilité contractuelle exercée à
l'encontre de cet architecte pour le défaut de conformité du
mur pignon aux normes des DTU et aux règles de l'art, était
soumise à la prescription trentenaire et non à la
prescription décennale. En statuant ainsi, alors qu'il
résultait de ces constatations qu'il ne s'agissait pas d'une
non-conformité aux stipulations contractuelles, mais d'un
désordre, et que l'action en responsabilité contractuelle de
droit commun des constructeurs pour faute prouvée est de dix
ans à compter de la réception, la cour d'appel a violé
l'article 1147 du Code civil.
Ventes
Vente sous
condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme :
défaillance de la condition
Ayant retenu que
la promesse de vente d'un immeuble avait été souscrite sous la
condition suspensive de l'obtention d'un certificat d'urbanisme
ou d'une note de renseignements d'urbanisme ne révélant aucune
restriction significative susceptible de déprécier l'immeuble ou
de le rendre impropre à sa destination et en mentionnant
l'absence de servitude légale ou conventionnelle, que
postérieurement les acquéreurs avaient appris que le vendeur
avait créé sur le fonds une servitude de vue au profit du fonds
voisin, que le certificat d'urbanisme indiquait que le terrain
d'assiette de la construction n'était pas constructible, la cour
d'appel qui ne s'est pas déterminée par référence à une
réticence dolosive, en a exactement déduit, que les conditions
convenues ayant défailli, les acquéreurs n'avaient pour seule
alternative que de se prévaloir de la caducité de la promesse ou
d'y renoncer et de poursuivre la vente aux conditions initiales,
ce qu'ils avaient refusé, et qu'ils n'étaient pas fondés à
demander la réalisation forcée de la vente moyennant une
réduction du prix, à titre de dommages-intérêts.
Source
Cass. 3e civ., 31 mars 2005 : Juris-Data n° 2005-027812.
Rejet CA Rennes, 1re ch. civ., sect. A, 4 nov. 2003.
Vente d'immeuble
Le vendeur est
tenu de délivrer à l'acquéreur un bien conforme aux stipulations de
l'acte de vente
Un arrêt récent vient
illustrer la portée que la Cour de cassation entend donner à
l'obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur d'immeuble, en
rattachant directement cette dernière aux stipulations de l'acte
notarié.
En l'espèce, une maison d'habitation a été vendue à une SCI aux
termes d'un acte notarié contenant notamment la déclaration par les
vendeurs que les trois fenêtres murées d'un local annexe, également
vendu, pouvaient être réouvertes. Une fois ces ouvertures rétablies,
les propriétaires du fonds voisin ont sollicité et obtenu
judiciairement leur fermeture sur le fondement d'un acte (pourtant
reçu en l'étude du même notaire!) intervenu antérieurement à la
vente et portant engagement du vendeur de les murer.
La SCI a saisi la cour d'appel de demandes de réouverture de ces
fenêtres et de dommages-intérêts à l'encontre des vendeurs, en
arguant de la non-conformité du bien vendu. Les juges
montpelliérains ont cru pouvoir rejeter leur prétentions en retenant
que la mention portée à l'acte notarié selon laquelle rien ne
s'opposait à la réouverture des fenêtres était valable, qu'une
clause de non-garantie relative aux vue et mitoyenneté était insérée
à l'acte, et que rien ne démontrait, sans équivoque, que l'acquéreur
ait fait de la faculté de réouverture des fenêtres une
caractéristique convenue entre les parties à la vente.
La Cour de cassation censure ce raisonnement en énonçant que le
vendeur est tenu de délivrer à l'acquéreur un bien conforme à la
stipulation de l'acte de vente (violation par la cour d'appel de
l'article 1604 du Code civil).
Source
Cass. 3e civ., 25 mai 2005 : Juris-Data n° 2005-028542.
Construction-Urbanisme
Double réparation
du même préjudice sous l'angle des pénalités de retard
Pour condamner
l'entrepreneur à payer au maître de l'ouvrage des pénalités de
retard, l'arrêt retient l'application de l'article R. 231-14 du Code
de la construction et de l'habitation et la réparation du préjudice
financier résultant du non-respect par l'entrepreneur du délai
d'exécution des travaux. En statuant ainsi, alors que les premiers
juges avaient affirmé que la somme allouée en application de
l'article R. 231-14 du Code de la construction et de l'habitation
constituait la réparation globale du préjudice des maîtres de
l'ouvrage du fait du retard, la cour d'appel, qui a procédé à la
double réparation du même préjudice, a violé l'article 1149 du Code
civil.
Source
Cass. 3e civ., 22 juin 2005 : Juris-Data n° 2005-029114.
Sous-traitance
Recours en garantie du
maître de l'ouvrage contre l'architecte
Pour condamner
l'architecte à garantir intégralement le maître de l'ouvrage de la
condamnation prononcée contre lui, la cour d'appel retient que la
méconnaissance par le maître de l'ouvrage des obligations légales
s'imposant à lui sur le fondement de l'article 14-1 de la loi du 31
décembre 1975 n'a été rendue possible que par la faute de l'architecte,
en raison de sa carence dont celui-ci a fait preuve dans l'exécution de
sa propre obligation d'information et de conseil. En statuant ainsi,
sans rechercher si la faute retenue à l'encontre du maître de l'ouvrage
n'avait pas concouru avec celle de l'architecte à la production de
l'entier dommage subi par le sous-traitant, la cour d'appel n'a pas
donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du Code
civil.
Source
Cass. 3e civ., 24 mai 2005 : Juris-Data n° 2005-028598.
Contrat de maison individuelle
Sort de l'avenant au
contrat
Pour condamner
l'entrepreneur à indemniser le maître de l'ouvrage, l'arrêt attaqué
annule l'avenant du contrat portant sur des moins-values de travaux au
motif qu'il ne répond pas aux exigences de l'article L. 231-2 du Code de
la construction et de l'habitation et retient que cette annulation
anéantit l'existence des travaux réservés par ce maître de l'ouvrage, en
sorte que le constructeur a commis une faute en ne les exécutant pas. En
statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si
l'avenant signé par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur n'était pas
valable au regard de l'article 1793 du Code civil, la cour d'appel n'a
pas donné de base légale à sa décision.
Source
Cass. 3e civ., 10 mai 2005 : Juris-Data n° 2005-028414.
Cassation CA Montpellier, ch. 1, sect. A02, 3 févr. 2004 : Juris-Data n°
2004-234141
Actualités en droit de la construction recueillies par la société d'avocats Flécher Poujade à TOULON